💸 돈 버는 방법 탐구 ① - 33㎡ 오피스텔로 만드는 ‘작은 부자 프로젝트’

 

요즘 “돈 버는 법” 검색해 보면
코인, 주식, 부동산, 자영업, AI 창업… 정보가 넘쳐나죠.
그런데 막상 시작하려면 “이건 나랑은 먼 얘기 같다”는 생각이 듭니다.

하지만 의외로 도심 한가운데 빈 방 하나로도
매달 현금흐름을 만들 수 있는 방법이 있습니다.
오늘은 바로 그 ‘33㎡ 오피스텔 공간대여 전략’을 이야기해볼게요.

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🏠 33㎡ 전략이란?

쉽게 말해서,

작은 오피스텔을 월세로 빌려서 → 예쁘게 세팅하고 →
짧은 기간 동안 다른 사람에게 공간대여하는 모델이에요.

이건 ‘숙박업’이 아니라,
‘스터디, 회의, 촬영, 데이유즈 공간대여’ 같은 단기 임대 플랫폼 비즈니스예요.

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⚖️ 불법? 합법? 헷갈리는 그 문제

핵심은 “건물의 용도와 집주인 동의 여부”입니다.

구분                                          가능                                     여부이유

업무용 오피스텔	✅ 가능	건축물대장 용도 ‘업무시설’이면 사업자등록 OK
주거용 오피스텔	⚠️ 가능하지만 주의	숙박업 불가, 반드시 집주인 동의 필요
원룸/아파트 등 주택	🚫 불가	숙박업 신고 없으면 불법

정리하자면 👇

✅ 업무용 오피스텔 + 집주인 동의 + 숙박 아닌 공간대여 용도
이 조합이면 합법입니다.

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📜 실제 계약할 때는 이렇게!

1️⃣ 집주인에게 솔직히 말하기

“촬영이나 회의, 스터디 등 공간대여용으로만 사용할 예정이에요.”

2️⃣ 계약서 특약 문구 넣기

 

임차인은 해당 공간을 숙박이 아닌 촬영, 스터디, 회의 등 공간대여 용도로 사용할 수 있다.

3️⃣ 건축물대장 확인하기
→ 네이버부동산 매물 정보에도 표시돼요.
→ “업무시설(오피스텔)”이면 사업자 등록 가능!

이렇게만 해도 나중에 건축법·숙박업 위반 문제를 피할 수 있습니다.

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💡 왜 ‘33㎡’인가?

• 전입신고 불필요, 구청·이웃 동의 불필요
• 소형이라 보증금·월세·세팅비 저렴
• 관리비도 적고, 세입자 간섭 거의 없음

즉, 가볍게 시작해서 바로 실험 가능한 사이즈예요.
“부동산 초보용 현금흐름 실험장”이라고 보면 됩니다 😎

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💰 수익 계산법 (진짜 핵심)

순수익 = 매출 – (월세 + 운영고정비)
보수 계산은 ×0.7 (만실은 환상입니다 ㅎㅎ)

예를 들어볼게요👇

• 앱(위홈, 스페이스클라우드 등) 매출: 120만 원
• 월세: 50만 원
• 청소·관리비: 30만 원

👉 120 – (50 + 30) = 40만 원 순익
👉 보수 계산(×0.7)으로도 월 50만 원 이상 순익이면 진행 가치 충분!

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🪑 세팅 & 촬영 꿀팁

“돈은 감성에서 나온다. 하지만 감성은 당근에서 산다.” 😆

• 당근마켓 200% 활용:
  • 가구·조명·TV·책상·커튼까지 총 60~120만 원이면 세팅 완성
• 침구는 순면 + 아이보리톤
  • 흰색보다 따뜻하고 사진 잘 나와요.
• 조명은 전구색 + 촬영 전 미리 켜두기
  • 따뜻한 감성 + 첫인상 보정
• 사진은 어두운 조도에서 살짝 줌인
  • 왜곡 없이 안정적인 느낌

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🚀 성공 확률 70% 올리는 순서

1️⃣ 데이터 분석 (입지·수요가 70%)
2️⃣ 임장 (직접 가서 분위기·소음·동선 확인)
3️⃣ 집주인 동의 & 계약
4️⃣ 세팅 & 청소 (당근 + 셀프 청소 or 외주 10만 원대)
5️⃣ 사진 촬영 & 플랫폼 등록
6️⃣ 운영 관리 (리뷰·청소·메시지)

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✅ 진행 전 10초 체크리스트

• 건축물 용도 ‘업무시설’ 맞나요?
• 집주인 동의 받았나요?
• 계약서에 공간대여 명시했나요?
• 매출 – (월세 + 30만 원) ≥ 50만 원인가요?
• 세팅비 60~120만 원 확보했나요?

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📈 이 모델이 좋은 이유

장점설명

💸 초기비용이 적음	보증금 + 세팅비 150만 원이면 시작 가능
🧱 리스크 낮음	안 되면 월세만 정리하고 철수
⚙️ 운영 자동화 가능	예약·청소·리뷰 관리 시스템화
🧠 데이터 기반 운영	입지·수요·평점으로 예측 가능

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✍️ 한 줄 정리

“될 지역을 숫자로 먼저 고르고,
당근으로 예쁘게 꾸미고,
보수 순익 50만 원 이상이면 바로 실행!”

감성은 30%,
**데이터가 70%**입니다.
돈 냄새 나는 감성, 이제 진짜로 실행할 차례예요 💪

 

🌿 달님의 한마디

돈을 번다는 건 결국
**“누군가에게 쓸모 있는 공간”**을 만들어주는 일이에요.

남의 방을 따뜻한 공간으로 바꾸고,
거기서 잠깐 쉬어가는 사람들에게 좋은 기억을 남기는 일 —
그게 결국 나에게 **‘작은 자유의 수익’**으로 돌아옵니다. 🌱